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房地产合作开发合同纠纷案
文章来源:admin 时间:2013-03-02 04-35-24
        广州市鑫和房地产有限公司委托,就广州保税区君合创展贸易有限公司违反《合作开发商住楼协议书》一案进行诉讼。后经广州市萝岗区人民法院及广州市中级人民法院与广东省高级人民法院三级法院审理,广州市鑫和房地产有限公司全胜,并从广州市萝岗区人民法院执行局执行共300多万,加之之前对方自动履行的合计共450万之多(顺便提一下原告投入成本仅105万元)。
      
附:精彩代理词
 
尊敬的审判员:
接受原告广州市鑫和房地有限公司(下称鑫和公司)、刘杰兴的委托,作为其诉讼代理人,并参加了本案的庭审活动,现本代理人对本案发表如下代理意见,请审判员予以采纳。
案情简况:
事实一:
2003年10月27日广州保税区君合创展贸易有限公司(下称君合公司)与原广州市金湖房地产有限公司(下称鑫和公司)签订了《合作开发商住楼协议书》,该《合作开发商住楼协议书》大致约定君合公司以自有土地与鑫和公司合作建楼,并且由鑫和公司提供建设资金。鑫和公司从签定《合作开发商住楼协议书》时起至施工许可证办理完毕后半年内陆续向君合公司支付600万元,其余的收益全部归鑫和公司。《合作开发商住楼协议书》签订后君合公司陆续收到105万元,并利用这105万元办理了开发建楼的相关手续。
事实二:
2004年3月被告君合公司为获取更大利益(君合公司先后分别以1800万、2200万、2400万的收益价格于他人多次合作建楼)单方提出解除《合作开发商住楼协议书》,双方经过多次商谈,在2004年7月2日签订了《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》,该协议书大致约定,君合公司与鑫和公司解除合作;君合公司补偿340万元(含本金)给二原告。
《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》签订当天(见该补偿协议书第2页底端收到支票备注),君合公司向二原告开具了200万元的支票(后来发现是空头支票)。被告第一次违约。
事实三:
因被告违约付款2004年7月9日被告君合公司再次以《借据》的形式确认被告须向二原告支付340万元(即:《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》项下的340万元)及付款时间。并将《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》第3条桩机权益转让时间变更为原告收到340万元后再定即:“后定桩机进场开工”。但时至约定付款时间,君合公司并未向二原告支付340万,其又再一次违约
事实四:
2005年,原告错误的仅据《借据》并以借贷关系起诉,但法院没有支持原告的诉求。但是,法院仍确定了《借据》中的340万元,是《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》项下的340万元的债权。
事实五:
2007年10月底,原告依据《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》项下的340万元的债权起诉被告君合公司,并申请查封了被告君合公司的土地。随后被告君合公司找到原告,请求原告少要点款,表示如果其能少付点款其可以马上付款。原告也有条件的同意将被告君合公司本应支付给原告340万元及利息等款额,由340万元降为225万元(这就是《协议书》第2225万元的来源,并且于2007年11月1日,原告与被告君合公司、颜志国签订了《协议书》。
以上五方面的事实是本案《协议书》形成的过程和原因。
事实六:
《协议书》大致约定:原告与被告君合公司同意终止关于被告君合公司向原告支付340万元为内容的《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》;被告君合公司同意支付给原告225万元含本金的补偿款;被告君合公司应在2007年11月1日向原告支付40万元;余下185万元在被告君合公司办好君合雅居的预售房许可证之日起45天内(即:2008615日前付清。因为被告是2008430办好君合雅居的预售房许可证)向原告付清;超出上述付款时间,被告君合公司须向原告支付每天2000元的违约金;被告颜志国自愿在185万元的范围内担保被告君合公司向原告支付上述款项;原告在收到40万元以后向法院办理解除查封土地的手续;本协议生效后原告无权再以《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》主张权利,但被告君合公司如不完全履行本协议,则原告有权以前述二份文件所涉及的金额即340万元向被告主张权利。
事实七:
《协议书》签订后,被告君合公司于2007年11月1日向原告支付了40万元。随后原告也向法院办理了解除查封土地的手续。但,被告君合公司在2008年4月30日办好“君合雅居”的预售房许可证之日起45天内(即:2008年6月15日前)却未向原告付清余下的185万元。在原告的多次催促下被告君合公司分两次支付了100万元,余下款项至今拒付。被告又再第三次恶意违约
2008年10月原告又再一次依据《协议书》中约定的权利义务起诉被告。
 
代理意见:
 一、关于被告是否应当按照《协议书》履行义务和承担责任的问题
我们认为,原告与被告在《协议书》中关于双方权利义务的约定是双方当事人真实意思表示,无违反法律法规强制性规定,属有效合同。在签订《协议书》当天被告已将首期款40万元支付给原告,因此,《协议书》关于原告与被告权利义务的约定已经生效,双方当事人应自觉履行。并且,被告也完全能够预见到,如果不按《协议书》约定的内容完全履行支付225万元的义务,原告则有权利按《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》项下单就340万的金额主张权利要求其支付和要求被告承担逾期付款的责任。这是原告与被告在《协议书》中的约定,被告是完全清楚的,然而被告却想尽办法来钻法律的空子以此拒付后期款项。
因此,原告要求被告按340万来支付以及支付逾期付款违约金,符合上述《协议书》约定,原告的要求也并无超出《协议书》范围。
关于被告主张《协议书》第9条无效的问题,我们认为,被告是无稽之谈。《协议书》第9条并无违反《合同法》关于无效的规定,首先,《协议书》第9条的340万是《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》项下的340万。其次,这340万的性质是含原告投资本金105万在内的补偿款的债权。《协议书》第9条的规定,实际是有条件的执行《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》项下的340万债权,这是原告的权利和原先权益。并且,如在执行340万债权时,仅涉及340万的金额,而不涉及《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》中的其他条款。所以,《协议书》第9条规定:“......但甲方(被告)如不完全履行本协议,则乙方(原告)有权以前述二份文件所涉及的金额即340万元主张权利”。
关于被告主张双重违约金的问题。我们认为,本案不存在这个问题。因为,《协议书》第9条规定,本协议生效后原告无权再以《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》主张权利,但被告君合公司如不完全履行本协议,则原告有权以前述二份文件所涉及的金额即340万元向被告主张权利(权益)。因此,这里是约定的原告的权利和执行原先的权益,这一340万的权益是原先就有的权益,并且是含本金在内的补偿款,而并非是另外产生的违约金。
这340万补偿款原本是《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》中确定要支付给原告的。之所以,《协议书》规定仅支付225万元,是有条件的即“被告君合公司如不完全履行本协议,则原告有权以前述二份文件所涉及的金额即340万元向被告主张权利”,这里340万的性质并没有发生变化即:是包含原告本金在内的补偿款而不是违约金。
因为,在签订《协议书》中附加了按时付款这一条件,当初,原告是有条件的同意将被告君合公司本应支付给原告340万元及利息等权益,由340万元降为225万元。如被告违反条件,仍然按原先约定的340万的权益执行(这是《协议书》特别约定的原告的权利和执行原先的权益),而不是另外再产生违约金,更不是大家通常理解的违约金。
关于被告主张违约金过高的问题。我们认为,关于每日2000元的违约金,相比银行存款利息或者银行四倍贷款利息似乎有点高。但是,原告的资金用途是房地产开发投资,而不是借贷。用银行利息来衡量本案的违约金高低和原告的损失,对原告来讲有失公平。我们认为,应以房地产开发投资的损失来衡量本案的违约金高低和原告的损失,这更符合本案的案情。我们请法院考虑本案起因是房地产合作开发和被告在整个事件中屡次不履行合同和屡次违约,以及被告在本案中恶意过错和兼顾原告所预期的利益和诚实信用,对本案的违约金不予调整。
关于被告主张其不付款是原告违反《协议书》第6条原告不办理房屋担保抵押影响其权益的问题。我们认为,被告纯属强词夺理。首先,被告和颜志国是一伙的。其次,颜志国是被告提供的担保人。再次,颜志国在本案中承担责任与否都不能免除被告的责任。第四,颜志国如不承担责任对被告只有利而无害。退一万步讲,《协议书》第6条只规定颜志国用房屋作担保即可,并无规定一定去房管局作抵押登记和什么时间去登记。因此,被告利用这一条款来钻空子,实属无理。
关于被告主张340万是借款是高利贷问题。我们认为,这是被告无理搅三分的主张,本案的起因是合作开发房地产,再到解除合作,再到补偿,是完全符合常理的,并且有《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《协议书》为证,因此,被告纯属一派胡言。
被告应当按照《协议书》承担责任的法律依据和理由:
首先,《合同法》第9条规定“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”。因此,原告与被告都是具有完全的民事权利能力和民事行为能力,尤其是民事行为能力。所以,原告与被告签订的《协议书》是合法的。
《合同法》第44条 “依法成立的合同,自成立时生效”。据此,原告与被告签订的《协议书》是有效的合同。
其次,原告与被告签订的《协议书》没有违反《合同法》第52条规定的合同无效的情形。
最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第14条   “合同法第52条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。
本案《协议书》是完全独立存在的合同,本案《协议书》的效力和独立性并不受制于其它合同。
《合同法》第8条 “依法成立的合同,对当事人具有法律约束力”。“依法成立的合同,受法律保护”。
《合同法》第60条 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
《合同法》第107条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
《合同法》第114条第3款 “当事人就迟延履行约定违约金,违约方支付违约金后,还应当履行债务”。
 二、关于被告主张20031027原告与被告签订的《合作开发商住楼协议书》是一份土地买卖协议,并且无效的问题。
首先,虽然双方曾经都认为《合作开发商住楼协议书》无效。但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效”。第24条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”。因此,《合作开发商住楼协议书》的效力没有问题,只存在一个法律关系的认定。
再则,《合作开发商住楼协议书》的效力如何或者法律关系如何,均与原告主张的《协议书》项下的债权债务的履行没有关系。因为,原告所主张的《协议书》是独立的合同,是关于债权债务履行的合同。况且,双方当事人已终止了《合作开发商住楼协议书》。严格的讲《合作开发商住楼协议书》是一种合资、合作开发房地产的法律关系,而《协议书》是债权债务履行的合同法律关系。二者之间是相互独立的法律关系。
因此,《合作开发商住楼协议书》的效力及法律性质如何并不能否定《协议书》的效力和债权债务的履行。
三、关于被告主张《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》和《借据》是原告方欺骗和威逼之下签订的问题。
首先,从《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》的内容可以证实,是原告和被告约定,由被告支付给原告340万补偿金含本金。那被告为何要支付给原告340万补偿金(含本金105万)呢?答案只有一个即:双方在履行《合作开发商住楼协议书》中有人违约了,谁?被告。否则,被告不会同意支付给原告200多万的补偿,这才符合常理。被告又为何违约呢?而且是以解除合同的形式。答案也只能是一个即:与原告合作利润少,与其他人合作利润大。对于原告来讲,解除合同意味着损失了巨大的可得利益。在这种情形下双方讨价还价所形成的340万的金额,怎么就成了是原告方欺骗和威逼之下签订合同呢?再退一步讲,被告大可不用采取支付200多万的补偿来解除合同,可继续履行合同,原告又没有拿刀拿枪逼被告。所以,被告的主张并不能自圆其说。
至于340万的《借据》只不过是被告对《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》项下的340万再次以借贷关系来确认在什么时间支付的事实,是同一笔款而非两笔款而已。
在本案中骗人的是被告,被告为了尽快签订《解除〈合作开发商住楼协议书〉及补偿协议书》当场向原告支付了200万的支票,不过原告后来发现是空头支票。
四、关于被告主张,原告在2003年合作建楼时投入了105万元,而双方虽约定了340万的权利和义务,现原告已收回了140万,原告已收回本金,剩下的被告不应支付的问题。
首先,被告提出解除合作,作为房地产开发项目原告的预期可得利益将在3000万以上,比起200多万的补偿来讲显得微不足道。
其次,被告利用原告投资的105万,办齐了建楼的手续,可想而知由于建楼手续的完备,使原本合作的项目的价值猛然增长。以致被告最终以2400万的价格与他人合作,比起600万被告实现了4倍的利润空间。
再次,被告占用原告巨额资金长达5-6年之久,所以,340万元(含本金105万)的款额,远远弥补不了原告所期望的利益。
340万元是双方约定的权利和义务,被告以原告已收回本金为由拒付后期款项实属无理。
合同对当事人具有法律约束力,全面履行合同是法律的强制性规定,被告应当按照约定履行。然而,被告却严重违反合同,因此,原告有权按照合同追究被告的责任,请法院依法及依照合同约定支持原告的诉讼请求。
 
另外,关于本案适用案由的问题。
原告在起诉立案时,立案庭适用了《民事案件案由规定》的第四级案由即:合资、合作开发房地产纠纷。代理人认为:本案应适用第一级“债权纠纷”或者适用第一级“债权纠纷”案由项下的第二级案由“合同纠纷”比较妥当。因为,原告是以《协议书》为主张范围的,而《协议书》的内容是约定被告如何向原告履行付款的权利和义务。再则,《协议书》的内容完全不涉及合资、合作开发房地产履行与否。《民事案件案由规定》要求应首先适用第四级案由,如第四级案由没有规定,则适用第三级案由;第三级案由没有规定的,则可以直接适用相应的第二级案由或者第一级案由。原告实际诉争的是欠款的债权法律关系性质,只是很遗憾《民事案件案由规定》没有将“欠款纠纷”单独列为案由。不过,广州市中级人民法院曾经有将“土地转让纠纷”案由改为“还款纠纷”案由处理的案例(案情与本案略雷同),不知对本案可否借鉴一下,代理人恳请审判员考虑。
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